マンション投資の基礎知識

新築マンション市場がこのところ逆風に見舞われています。
不動産経済研究所の調査によると、首都圏では2007年の供給戸数が61021戸と、前年の74463戸に比べて18.1％の大幅減となりました。
７万戸を割り込んだのは1998年以来９年ぶりです。
供給の急減とは反比例する形で、価格は急上昇しています。
07年の首都圏平均価格は4644万円で、前年比10.6％のアップ。
これで5年連続の上昇となり、直近で最も低かった02年と比べると平均価格が671万円、１m2当たり単価（m2単価）が51.3万円から61.9万円に10.6万円アップしたことになります。

都区部を中心に供給がダウンしている背景には「価格上昇を見込んで販売を後送りする、いわゆる売り惜しみ」があるようです。
加えて郊外では価格上昇に伴う販売不振から「売りたくても売れない」状況もあり、一部ではモデルルームでの相対交渉では値引きに応じているケースも出ているようです。
さらに供給減に追い討ちをかけるように、マンションの着工戸数が激減しています。
建築基準法改正で確認申請の手続きが厳しくなった影響から、審査に時間がかかったり、申請そのものを差し控えているためです。

首都圏には着工したものの発売されていない未発売在庫物件が約25000戸存在するとされており、その動き次第では市場に影響を与えそうです。
仮に価格を引き下げて大量に供給されてくると、新規の着工物件も価格が下がる可能性もあるかもしれません。
地価も建築費も上昇傾向にあり、物件価格が下がる余地はほとんどない、というのが大方の見方でしょう。
未発売在庫物件もその多くは郊外部に立地しており、少なくとも都心部の物件価格は今後も上昇する可能性が高いようです。

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マンションについての情報収集をしてみましょう。
実際に購入を経験している友人や親に相談してみると 自分自身や家族のためになる情報が入手できることでしょう。
インターネットなどにも情報はたくさんあります。
一番良いのはマンションについて記載されている書籍から情報を収集する事です。
情報武装することからマンション購入の第一歩が始まっています。
また、どのような地域や場所に建つマンションが良いのかも情報収集。
通勤や通学、公園などの環境、街の雰囲気など あなたのライフスタイルに会う場所を見つけるのも大切です。

インターネットを利用してマンション探しする場合は、住宅購入する際のノウハウを手に入れることができますし、不動産関連会社から最新の情報を手に入れることができるメリットがあります。
ほとんどの大手不動産会社は物件を紹介しているホームページを持っていますので、是非活用しましょう。
住宅情報誌でマンション情報を見つけるメリットとしては、全体をパラパラと見ることができることです。
インターネットの場合はなかなか全体を俯瞰することができませんが、住宅情報誌だと全体を見渡せるのでその地域の相場など把握しやすいです。
また、住宅ローンに関する豆知識なども掲載されていますので役立ちます。

身近な新聞の広告も非常に役立ちます。
新聞広告やチラシのメリットは信頼性があることです。
新聞やチラシにマンション情報を出すには、広告費がかかりますのでそれだけ信頼性があります。
お金をかけているので信頼性がありますが、その分広告ではマンションをキレイに見せていますので、写真や間取りに惑わされないように注意してください。
特にマンションの管理費や権利などの大事な項目が、チラシや広告の端の方に小さく書かれていることが多いのでしっかり確認しておきましょう。

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住宅ローンの金利は大きく分けて「長期固定型」、「変動型」、「固定期間選択型」の３つに分けられます。
１、「長期固定型」・・・これには当初１０年間と１１年目以降の２段階に分けて金利が固定される「段階金利型」と、全期間金利が変わらない「全期間固定型」があります。
２、「変動型」・・・市場金利に連動して金利が変わります。
半年に１度金利が見直されますが、返済額は５年に１度見直されます。
金利が上がり返済額が上がる場合でも、それまでの１．２５倍までしか上がらないことになっています。
３、「固定期間選択型」・・・現在、銀行が金利優遇キャンペーンなどで力を入れている一定期間だけ金利を固定するタイプです。
固定期間が終了すると、その時点の金利が適用され、新たに固定金利か変動金利かを選択します。
固定期間は１年～５年といった比較的短期のものから、１０年以上の長期もあります。

住宅ローンの種類は大きく次の3つに分けることができます。
１、公的ローン：住宅金融公庫など。
２、民間ローン：銀行融資など。
３、フラット３５

住宅ローンの金利のタイプ・ローンの種類をみてきましたが、もちろん実際に借りる時、１種類のローンですむ場合もありますが、２種類、時には３種類のローンを組み合わせることもあります。
最近、多くなったのが「公庫＋民間ローン」の組み合わせや「フラット３５＋民間ローン」の組み合わせです。
金利変動の心配のない「公庫」「フラット３５」と、低金利の「民間ローン」を組み合わせることで両者のメリットを生かすことができるからです。
　いくつかを組み合わせる時の注意点は、１、原則、金利の低いものを優先する。
２、 融資限度額は、原則両者を合わせて購入価格の８０%以内にしなければならないこと。
（ローンの組み合わせによって、融資限度額が変わることがある。
）３、窓口を1箇所にすること。
４、特に気をつけることは、２種類以上の住宅ローンを借りる場合、ローンの借入費用が高くなることが多いこと。
５、そして、公庫とフラット３５のように、ローンの種類によっては組み合わせができないものがあること。
少し前までは、金利が長期固定型で返済面において安定性の高い「住宅金融公庫融資」が数多く利用されて来ました。
ところが、２００７年４月には金融公庫が独立行政法人に移行することになり、その役割が大きく変わります。
これに伴い、民間金融機関も個人向け融資に力をいれ魅力的な商品を提供していますし、上記フラット３５という新たなローンができ利用が増えています。

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所要時間は現地から駅までの時間だけではなくて、学校、職場までの時間など、自分の生活に不自由なものがないか確認することが大切です。
駅から物件まで徒歩10分以内であれば、理想的です。
バスを利用する場合はバスの運行頻度もチェックしておきましょう。

近くに学校・病院・商店街・スーパー・公園などの施設が一通りあるかどうか、確認することも快適な生活を送るための条件になります。
詳細は地図を見て確認し、その後気になる事があれば実際に足を運んでみましょう。
特に通学のお子さんがいる場合は、通学まで危険でないか、交通状況などを確認しておきましょう。

マンションの隣接地に大規模な空き地や駐車場が近くにある場合は、将来マンションが建設されたりして、日当たりが悪くなる可能性があります。
また、近くに工場や倉庫などがあると、騒音や煙や匂いといった問題が生じる可能性がありますので、チェックしておきましょう。

完成前のマンションでも計画地に何度か足を運んで、日当たり状況を確認しておくことが大切です。
周辺に日当たりを遮りそうなものがないかどうか確認しておいてください。

周辺に大きなショッピングモールがある場合は便利ですが、その分周辺の交通量が多くなって、渋滞が慢性化する可能性があります。
車を持つ人は特に、周辺道路を確認して渋滞しそうな環境かどうか確認しておきましょう。

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音や防犯面、駐車場といった日常生活に係わる項目が挙げられます。
最近は、全戸防犯センサー付きのマンションや、二重床・二重天井でスラブ厚も確保された遮音性能の高いマンションも増えています。
また、線路沿いや幹線通り沿いのマンションなどは、複層ガラスや二重サッシなどの遮音対策はよく確認したいところです。
また、広さに関する満足度は２割程度の人が不満を感じています。
家族数にもよるとは思いますが、自分に合った広さはどのくらいかは、間取りと合わせてよく吟味するべきことでしょう。

購入者の満足度が、実は高いことが伺えます。
日あたりなどの満足度合いは、７階以上の住戸で「大変満足」が５０％を越えており、上層階に住む人の方が満足度は高くなっています。
新築マンションの販売は、建築確認取得後に販売をスタートする「青田売り」と呼ばれる、竣工前の販売が一般的です。
よってモデルルームタイプを除いて、図面でしか確認できない場合がほとんどです。
具体的なイメージをするためにも、テーブルや食器棚、ソファーやベットなどの縮小版をつくって、見ることをおすすめします。

「住宅選びで失敗した」の項目で、一番耳にするのは、「購入するタイミング」です。
中でも多かったのが買うのが早すぎたという言葉。
平成５年頃からマンションの大量供給が始まり、１０年以上下がり続けたマンション供給価格。
価格動向だけは、不動産業界の人でも見えにくいものです。
マンション選びで重要なのは、自分の購入のタイミングと購入の決め手を見定めること。
長期間満足できる住まいを見つけることが、一番の失敗しないマンション選びの秘訣ではないでしょうか。

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どのぐらいの予算か

一戸建てかマンションか

住宅情報誌

インターネット

まず１、自己資本金はいくらあるのか？２月々どれぐらいなら無理なく返済できるか？親族から資金の援助は可能？という漠然とした疑問を明らかにし購入可能価格を割り出して行きましょう。
私達が購入できる物件の価格は、自己資金と借入金（住宅ローン）を合わせたものの合計額です。
全額自己資金で購入できる人はそう多くはいません。
一般的に頭金は購入価格の20%以上が望ましいと言われています。
もちろん多いに越したことはありません。
この場合では購入価格に対して80%の融資を受けることになります。
10%の頭金で、90％融資を受けるケースもあります。
いずれの場合でも返済額がどれくらいになるか注意して下さい。
年収に対する年間返済額は25%以内が目安とされています。
お子様の学費がかかる、家族の人数が多いなど様々な個別の事情があるため、一概には言えないのが現実です。
ご自分の必要な生活費を把握しましょう。
また、高度成長期とは違い、年収が毎年増えていくという時代ではありませんので、無理のない返済計画を組んで下さい。
借入金に対する金利は、変動金利、固定金利のどちらにするかを選択します。
変動金利は固定金利に比べて低めですが、多くは30年以上の長期の返済ですので、金利が上昇しても確実に返済できるようじっくり考えましょう。

実際、この頭金のほかに諸費用がかかることを忘れないでください。
新築マンションの場合、購入価格の2~10%の諸費用がかかるといわれています。
例えば：１、不動産取得税や印紙などの税金。
２、登記の際の司法書士への手数料。
３、ローンを借りる際の手数料や保険料など。
４、マンション修繕積立基金。
などです。
引越し代はもちろんのこと、新築マンションに入る場合はカーテン・電器製品、家具代もばかになりません。
これまで何度も引っ越した私の経験では、自分で梱包作業は済ませたので、大体１０万～２０万程度だったと思います。
３月、4月などの引越しシーズンにはどうしても料金が高めになりますので要注意です。
できれば引越し業者数社から見積もりを取りましょう。
一度家具を破損されたことがありましたが、保険で弁償してもらいました。
安いばかりでなく、安心できる業者に依頼することが大切です。
そして、購入後に毎年課税される固定資産税、都市計画税は、今まで賃貸物件や社宅、ご実家で暮らしていた人は、ついつい忘れがちですよね。
例えば、東京23区で８０㎡程度のマンションを所有する場合、年間で10万から20万程度の税金がかかります。
このように諸費用が数百万単位でかかるため、一度物件を購入すると簡単に買い換えるというわけにはいきません。
また、売る場合でも中古住宅の価格は買った時より低くなるのが通常です。

物件の絞込みを終え、現地チェック、モデルルームの見学、不動産業者の実績などを調べ、最終的に物件が決定したら、次のプロセス「購入申し込み」です。
「購入申し込み」というのは、売主に「このマンションを買います」という意思を正式に伝えることです。
新築マンションを購入する場合、モデルルームを見学して気に入ったとしても、実際に契約し引渡しを受け、住み始めるまでには時間がかかります。
特に超高層マンションでは、工事期間が2年以上かかることも珍しくありません。

新築マンションの場合、販売方法には２つあります。
まず、「登録受付⇒抽選」という方法を紹介します。
「公庫付き」と広告に表示された新築マンションでは、原則的に公募が義務付けられています。
実際は、販売戸数に対して半数超の住戸に関して「登録受付⇒抽選」という形を取ることが義務付けられていて、それ以外の住戸に関しては特別募集（先着順など）という形を取ることができます。
しかし私たち一般の者が購入する場合、この抽選の形をとる物件がほとんどといっていいでしょう。
「公庫利用可」などと表示してある物件に関しては、その義務はありません。
１、希望の間取りの住戸が決まったら、登録期間内に登録をします。
２、登録受付が終了すると（早ければその日のうちに）、現地販売センターなどで抽選を行います。
指定された場所で購入希望者出席のもと抽選をする「立会い抽選」という形を取ることもあります。
３、当選は電話等で通知されます。
購入の意思確認を求められますので、はっきりと返事をしましょう。
私が現在のマンションを購入した時は、人気物件だったので大変倍率が高く、希望の住戸に２回はずれましたが、第３期目の分譲抽選で何とか当たったという経緯があります。
４、当選者は、最終的な申し込み意思を示す「購入申し込み書」に必要事項を記入し、印鑑を押し２～１０万円前後の「申込証拠金」を支払います。
私が申し込んだ時は、５万円支払いました。

「公庫付き」物件でも、登録受付期間内に申込がなかった住戸（空き住戸）やキャンセル住戸に関しては「先着順」の形を取ることになります。
「公庫利用可」の物件などについては、抽選は義務付けられていませんので、「抽選」か「先着順」受付かは売主に委ねられています。
「先着順」は文字通り申し込み順ですので、早く情報を入手したもの勝ちになります。
情報収集の段階・モデルルーム見学の際にも、よく確認しておきましょう。
まだ詳細が決まっていない時点で出される予告広告には、受付方法等が記載されていないものもありますし、大型プロジェクト物件の場合、何期にもわたって登録受付を行いますので、「登録⇒抽選」が既に終了して先着順になっている物件もたくさんあります。

マンションを購入する準備は資金計画を立てることが第一歩です。
まず以下の項目を確認しておきましょう。
１．自己資金はいくらあるか？　自己資金はマンションを購入する際の頭金になると思います。
通常は購入価格の20％以上の頭金が必要といわれています。
この目安を元にどのくらいのマンションなら購入できそうか予測を立ててみましょう。
２．毎月無理なく返済できる金額はいくらか？　無理なく返済できる年間返済額の目安としては、25％以内が目安であると言われています。
これは一般的な意見であり、マンションを購入する時期やこれからのライフスタイル（子供ができるなど）を考慮して考えなければなりません。
現在そして将来の生活費を予測しながら、返済額を考えましょう。

自己資金は全て頭金になるわけではありません。
マンション購入には諸費用もかかってきますので、諸費用と頭金を含めた自己資金が必要です。
さて、マンションを購入する際にお得な自己資金のため方はあるのでしょうか。
当サイト管理人は、財形住宅貯蓄、郵便局の住宅積み立て貯金、住宅金融公庫の「つみたてくん」などがお勧めかなと思います。
これらの商品の詳細を以下に紹介します。

財形住宅貯蓄とは住宅取得を目指して給与天引きで行なう積立貯蓄のことです。
この貯蓄のメリットは一定の条件を満たすと利息が非課税になることで、貯蓄が少し有利になります。
また、財形住宅貯蓄（一般財形貯蓄や財形年金貯蓄も該当します。
）を1年以上続けていて、その残高が50万円以上ある場合は財形貯蓄の合計残高の10倍までの額で、最大4000万円の融資を受けることが可能ですので、マンション購入の際に大きなメリットとなります。
最後に財形住宅貯蓄に加入できる条件を見ておきましょう。
財形住宅貯蓄は勤務先が財形制度を導入していないと利用できません。
まず会社に確認することが必要です。
利用資格としては、１．財形法で定められた勤労者であること　２．契約申込時の年齢が55歳未満であること　３．事業主に「給与所得者の扶養控除等申告書」を提出している者であること　以上の3つを満たす必要があります。

この郵便局の商品は住宅を購入・リフォームに役立つ貯金です。
積立が終了する1年前から終了後の2年以内であれば、公庫の割増融資が最高で275万円受けることができます。
また預金の利率も優遇されるメリットを持ちます。
住宅積立貯金は1～5年までの年単位で毎月5千円以上の一定額を積み立てます。

つみたてくんは期間と人数限定で発行される住宅債券で、頭金作りを目的として発行されています。
積立回数は年2回の積立を5年間行なって、11回行ないます。
これは5年満期になりますが、1年以上積立を継続していれば、途中で解約した場合でも元本保証で換金可能です。
違約金などもありませんので安心することができます。
この大きなメリットとしては、実際にローンを組むときに「つみたてくん」を3年以上積み立てていれば、住宅金融公庫の融資を受ける際の条件が、収入基準～公庫借入金の毎月の返済額の4倍以上の収入や、基本融資以上の融資～債券割増融資が同じ利率で受けられるといったメリットが生じます。
まず募集期間内であれば、インターネットや募集パンフレットに書いてある積立申込金で申込みすることができます。

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